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李雪云律师 李雪云,女,浙江银马律师事务所专职律师,擅长房地产、公司企业、债权债务等经济纠纷实务。黄岩区首届检察官、律师论辩大赛十佳辩手,多次荣获司法行政系统先进个人。自08年执业以来,办理过大量公司企业相关的纠纷、婚姻家... 详细>>

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律师姓名:李雪云律师

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成功案例

案例分析全面履行合同约定的义务

全面履行原则指“当事人应信守自己的承诺”,它意味着合同关系的各方当事人都应信守诺言,践行约定,按照事先约定的条件,以约定的方式履行约定的义务,行使约定的权利。

合同是双方当事人根据自己的实际需要而订的,合同中的各项条款都反映了当事人所追求的目的和实际承受能力,如果不严格按照合同条款全面履行,权利人的合同目的就可能落空,从而造成很大的经济损失。所以,当事人应全面履行自己的义务。

【案情】

朱某名下有两套房屋,由于经营急需资金,就打算将其中一套出售,并在中介公司挂牌。陈某打算购买朱某挂牌的房屋,与中介公司签订了《认购书》,约定由陈某购买该房屋,转让总价为96万元。在2月31日前支付46万元,余款50万元办理银行贷款,在过户后30日内付清全额房款。附件中列明,另付空调费8000元(交房时付清)。之后,在中介公司的安排下,朱某与陈某签订了房屋买卖合同,约定转让价为96万元,签约当日,陈某向朱某支付2万元作为定金,在2月31日前支付44万元,余款50万元在过户后30日内付清房款。合同还约定了违约责任,双方均按逾期未付或已收款的0.2%各自承担违约责任。

合同签订后,陈某按合同约定支付了定金及44万元首付款,双方办理了房屋交接手续。余款部分,陈某是在过户后40日才支付给朱某。之后朱某认为陈某逾期付款,应向其支逾期付款的违约金,而且依据陈某与中介公司签订的《认购书》,陈某还应向其支付空调费8000元。但陈某认为定金2万元及44万元已经付给了朱某,剩余的50万元银行贷款由中介公司代为办理的,所造成的迟延不应由自己承担责任。同时,空调费在与朱某签订的房屋买卖合同中没有涉及,不同意支付。中介公司称办理贷款迟延的原因是由于陈某没有及时支付相关费用和递交相关材料,责任在于陈某。无奈之下,朱某起诉至法院。

【评析】

本案是一起二手房转让过程中出现的纠纷。本案有两个合同,中介公司与购房者,售房者与购房者都签订了合同。依据《合同法》关于居间合同的规定,中介公司为居间人,向双方当事人报告订立合同的机会,提供订立合同的媒介服务,除非合同中有对其义务的特殊约定,否则中介公司无须对房屋买卖合同的违约行为承担责任。陈某与朱某签订的房屋买卖合同合法有效,双方均应恪守履行。现陈某在办理贷款过程中迟延支付房款,违约事实存在,应当承担合同约定的违约责任。虽然在朱某与陈某签订的房屋买卖合同中对于支付8000元的空调费没有约定,但是鉴于中介公司与陈某签订的《认购书》中对8000元的空调费有明确的约定,而且陈某取得了空调并使用,陈某理应对此空调支付对价。特别是该<认购书>虽然是中介公司与陈某签订的,但实际内容上为陈某与朱某房屋买卖合同的内容,中介公司只是起居间作用,所以不能将该部分内容排除在外。在陈某与朱某签订的房屋买卖合同中虽没有空调费的数额,但也没有说空调费是包含在房价中,所以朱某的诉请应当得到法院的支持。


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